아파트 매매 절차 총정리

1 매물 탐색 단계

가장 먼저 할 일은 예산과 조건을 확정하는 것입니다. 자기 자본, 대출 가능액, 월 상환액을 계산해 매수 가능 금액 범위를 정해야 임장 효율이 높아집니다.

예산 산정

자기 자본: 현금성 자산 + 매도 예정 자산
대출 한도: 연소득 × DSR 한도 ÷ 연이자율 (DSR 40~50%)
LTV 제한: 규제지역 40~50%, 비규제지역 70%
예비비: 취득세, 중개수수료, 이사비 등 매매가의 5~7%

지역과 단지 선정

출퇴근 동선, 학군, 인프라, 시세 추이를 종합적으로 보고 1차로 3~5개 단지를 좁힙니다. 시세틈에서 같은 평형의 지역별 시세를 비교하면 가성비 좋은 단지를 빠르게 찾을 수 있습니다.

처음에는 넓게 보고 좁혀가는 방식이 효율적입니다. 권역 → 시군구 → 단지 → 평형 순서로 단계적으로 좁히세요.

2 임장 (현장 답사)

온라인 데이터만으로 결정하지 마세요. 임장은 매수 결정 전 필수 단계입니다.

임장 체크리스트

단지 외부

지하철역까지 실제 도보 시간 (지도 시간이 아닌 실측)
주변 상권, 학교, 병원 접근성
소음 (도로변, 철도 인접 여부)
주차 여건 (지상/지하 비율, 자주식/기계식)

단지 내부

동 위치 (남향/조망/소음 차폐)
관리 상태 (조경, 청소, 보안)
커뮤니티 시설 (헬스장, 도서관 등)
입주민 분위기, 입주민 게시판

매물 내부

채광 (낮 시간 직접 확인)
곰팡이/누수 흔적 (창문 주변, 벽지 들춰보기)
난방 방식과 방별 온도 차이
샷시/도어락 노후 정도
수전, 콘센트, 조명 상태

3 가계약 → 본계약

가계약

마음에 드는 매물이 생기면 가계약금을 입금해 매물을 잠가둡니다. 보통 매매가의 1~3% (수백만 원~천만 원 단위)를 매도자 계좌로 송금하고 영수증을 받습니다.

가계약은 법적 효력이 있는 약속입니다. 매도자가 일방적으로 파기하면 가계약금의 2배를 배상해야 하고, 매수자가 파기하면 가계약금을 잃습니다.

본계약 (매매계약서 작성)

가계약 후 1~2주 내에 본계약을 체결합니다. 공인중개사 사무실에서 매도자, 매수자, 중개사가 함께 만나 계약서를 작성합니다.

본계약 시 필수 확인

등기부등본: 소유자 일치, 근저당/가압류 확인
건축물대장: 위반건축물 여부
관리비 미납 확인서: 미납액 인수 방지
특약사항: 누수, 하자, 이전 잔존 권리 등 명시

계약금은 통상 매매가의 10%입니다. 가계약금을 차감하고 나머지를 송금합니다.

계약 후 매수자가 파기하면 계약금을 모두 잃고, 매도자가 파기하면 계약금의 2배를 배상해야 합니다. 신중하게 결정하세요.

4 중도금과 잔금

중도금

계약일과 잔금일 사이에 매매가의 30~40%를 중도금으로 송금합니다. 중도금이 입금되면 매도자/매수자 모두 일방 해지가 어려워집니다 (이행 단계 진입).

잔금일 준비

잔금 송금: 매매가의 50~60% (계약금/중도금 차감)
대출 실행: 잔금일에 은행에서 직접 매도자 계좌로 입금
법무사 동석: 등기 이전 서류 확인
등기권리증/신분증: 매도자가 지참
관리비 정산: 잔금일까지의 관리비 매도자 부담

등기 이전

잔금 입금이 확인되면 법무사가 즉시 등기 이전 서류를 등기소에 접수합니다. 1~2주 후 등기권리증이 매수자에게 발송됩니다.

잔금일은 평일 오전이 좋습니다. 은행 업무 마감 전 대출이 실행되어야 하고, 등기소도 평일에만 접수가 가능하기 때문입니다.

5 잔금 후 챙길 것

취득세 신고/납부: 잔금일로부터 60일 이내
전입신고와 확정일자: 이사 후 14일 이내
관리비 명의 변경: 관리사무소 방문
인터넷/가스/수도 이전: 이사 1주일 전 신청
화재보험 가입: 의무는 아니지만 권장

모든 절차가 끝나면 정식으로 본인의 자산이 됩니다. 시간이 오래 걸리는 절차이므로 일정표를 미리 만들어 두면 누락을 막을 수 있습니다.